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《公寓企业三月报告》从公寓背景、公寓经营现状、公寓商业模式、公寓但项目分析以及总结五部分，对长租公寓企业进行系统性的分析。本月代表公寓——城家公寓（www.cjia.com）。 1.城家公寓背景 酒店延伸到周租、月租和长租 城家公寓，成立于2015年，是一家由华住酒店集团和IDG资本投资创建的专业公寓服务运营商。 基于长年积累的酒店管理与服务经验，基于对“住”这个概念的反复理解，城家把华住的优势由酒店延伸到周租、月租和长租，并提供公寓、酒店、 民宿不同的产品选择。 以匠心精神营造高品质的居住环境，以酒店式的服务精心照顾每一位住客，致力于打造温馨、舒适、有温度的家外之家。 城家目前在全国拥有37家门店，分布在上海、深圳、广州、北京、兰州、西安、杭州等七个城市。 城家公寓发展历史 城家公寓成立于2015年，在两年时间里完成了两次融资并迅速发展长短租结合的不同产品模式  城家公寓是华住酒店集团中高端转型一部分 华住酒店集团(NASDAQ:HTHT)的前身是汉庭酒店集团，是国内第一家多品牌的连锁酒店管理集团。华住集团旗下现在拥有超过十个酒店品牌，为宾客提供从高端到平价、商务差旅到休闲度假的住宿体验 近两三年来，在酒店行业利润率逐渐下滑的背景下，华住集团打破标准化的边界，改变目前产品，瞄准中高端市场，强调客户体验为核心，发展经济型改造、中高端布局的战略转型 城家公寓的成立也是华住经济型改造、中高端布局的战略转型的一部分，公寓产品的打造和定位是为了服务对居住环境和生活质量有一定要求的城市青年都市白领群体  华住集团2016年RevPAR、利润率双增长 相比较于酒店行业内大部分公司的表现，华住集团12.09%的净利润率十分抢眼。如此高的净利率主要得益于RevPAR的增长，证明中高端酒店数量的增加和经济型酒店品质升级的策略效果显著  华住集团酒店背景发展长租公寓优势概括 成熟的运营管理能力、高品质的服务供应、强大的拿房能力、租金溢价率高 2.城家公寓经营现状 城家公寓 产品线 基于对“住”这个概念的反复理解，城家把华住的优势由酒店延伸到周租、月租和长租，并提供公寓、酒店、民居、民宿等不同的产品选择。目前城家提供三条不同的产品线以满足不同的需求  城家公寓 CJIA Studio —— 标准版 目标客群：都市白领，刚毕业的大学生，对居住环境和社交环境有要求的年轻人 户型面积：户型面积与一般酒店房间相似，主要户型为小户型中等面积。标准户型是一居室配备独立卫生间，有部分房源带有厨房，面积在20-50m2范围；装修风格统一，简约风 公寓设施：停车场、密码门锁、电梯、自动贩卖机、快递柜、公共厨房、公共洗衣机、健身房、寄存区 公寓服务：每日公区保洁、专业维修团队、每月社群活动 城家智寓 CJIA Lite —— 全功能自助式 目标客群：“可以通过手机解决的最好都无人打扰的”互联网原住民（都市白领、毕业大学生） 户型面积：户型面积与一般酒店房间相似，主要户型为小户型中等面积。目前唯一开业的城家智寓上海虹桥机场沪青平公路店房源面积在22-35m2不等；装修风格统一，简约风 公寓设施：公区WiFi覆盖、公共厨房、公共洗衣房、快递柜、休息区 公寓服务：每日公区保洁、专业维修团队 城家高级公寓 CJIA Prime —— 高品质套房 目标客群：对住宿有高品质要求、希望享受酒店式服务的都市白领人群 户型面积：目前唯一开业的城家服务式公寓上海华林路店，单房40m2居住空间；独立厨房和卫生间；南北通透大阳台 公寓设施：智能门锁管控、24小时安保监控、酒店标准消防设施、停车场 公寓服务：每两周房间清扫、每周一次床品洗涤更换、代收快递 长短租产品选择丰富 城家精心设计了长短租结合的产品结构，为不同情景下、需求不同的客群提供了不同的住宿选择与组合。产品涵盖了从Night到Stay，甚至可以到Live的三种生活状态 城家公寓布局策略 截止2018年3月，成立两年时间的城家公寓已成功完成7个城市、37家门店的布局，覆盖北上广深以及核心一二线城市  布局策略城市布局 —— 项目主导 在公寓发展初期，合作关系主要是以项目为导向，城市布局考虑会放在次位。城家公寓在城市布局瞄准以上海为核心的超一线城市，布局在上海的门店占到全国门店七成以上  布局策略 项目布局 —— 轨道交通 通过分析城家公寓布局25家门店的上海，我们可以发现，城家公寓最重要之一的选址条件是轨道交通便捷度。只有少数门店选址不在地铁站步行、骑车范围（2km）内  城家公寓 未来规划 城家公寓战略部署内外并驱的未来规划，外部快速扩张，内部品质升级 规模化扩张 —— 深耕北上广杭市场 除了入局北京长租市场的战略外，城家公寓还将继续深耕上海、杭州、深圳长租市场。2018年城家公寓进入规模化扩张的一年 3.城家公寓商业模式 盈利模式 —— 收入来源 城家公寓目前处于稳定运营阶段的公寓出租率大约在95%左右（实地走访上海5家门店数据），房屋租金、管理费是目前城家公寓的运营现金的主要来源 盈利模式 —— 成本控制 城家公寓从供应链、人员费用、装修时长、客源推广等方面控制成本，今年的目标是实现全面的单店盈利  运营管理模式 —— CAS管理系统 在住宿这件事上，长租和短租基本上“泾渭分明”，处于两个不同的领域，客户需求和运营管理体系也大相径庭。随着城家CAS系统上线，这一“边界”正式被打破，在城家APP3.0上实现“灵活住” 营销模式 —— 自有渠道 城家线上app和微信公众号中有公寓、民宿新品的软文介绍，更有免费住、超低折扣优惠等活动来吸引读者、推广新品。以老带新减房费的活动也在进行中  4.城家公寓单项目案例 单项目案例-城家公寓上海虹桥枢纽店-区位与交通 城家公寓虹桥枢纽店项目位于长宁区西侧，在程家桥板块，正处虹桥枢纽，东侧为上海的豪宅板块西郊，紧邻虹桥机场，位于十号地铁线沿线，地理位置十分优越。 项目距离虹桥1号航站楼地铁站300米，距离虹桥火车站500米，邻近外环道路，延安高架路，出入口均在1.5km以内，交通便捷。  单项目案例-城家公寓上海虹桥枢纽店-整体情况 地理位置：十号线沿线，虹桥一号航站楼站1号出口处，交通十分方便 周边环境：附近是酒店集合片区，有上海美居酒店和华港雅阁酒店，环境较为安静、私密 周边配套：步行15分钟左右附近有菜场、超市、餐厅、水果店、药店，便利性差 客户来源：绝大部分为空港工作人员，长期租赁。还有航空公司租下作为员工住宿（ToB） 单项目案例-城家公寓上海虹桥枢纽店-装修与户型 公寓房源都是一居室户型，只有面积和朝向有所区别。面积从25~32m2不等，房间配备基本生活家具和电器。装修为现代简约风格，标准一般，造价推测在3~4万元/间  5.总结 城家公寓的精细化运营主要围绕两个5%——提升5%的收入和降低5%的成本。精细化运营的目标就是实现降低5%的成本，这一点值得其他公寓借鉴 城家公寓IT能力强大，已上线的CAS系统真正打破长租与短租的边界，同步实现租客端与管理端“灵活住”的便捷程度，实现了长短结合的高效和有效 |
2024-02-20
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