简介：相较于两年前的疯狂，做一家尽量赚钱的公寓成为了一件重要的事。

　　作者：云丁·寓音绕良

　　相较于两年前，大家对公寓的疯狂正在归于理智。

　　做一家尽量赚钱的公寓成为了一件重要的事。

　　云丁寓音绕良03期直播主讲人太郎，12年租赁行业从业经验，躬身入局长租创业。从0到10000间的经验心得中，为您提炼8条赚钱心法。

　　-01-

　　确定公司方向，然后保持它

　　集中式or分散式，亦或集散式等等，我们根据自身情况确定好一个方向。

　　如果运营能力强，轻资产的模式可以去做;

　　如果资金雄厚，集中式是一个不错的选择;

　　也可精准定位一个或多个小区，做集散式打法。

　　包括像拿房政策、收房标准、绩效考核这些，一定要想透彻了，再开始行动。

　　切记给人「总是在改改改」的不安全感。

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　　好团队就是干啥都翻倍

　　很多公寓老板或管理者都把自己干成了一个团队，其实这样做很不好。

　　拥有一个非常优秀的团队，这里有两个单点需要我们格外注意：

　　√ 一定要有一个专业的人事和财务，特别是在公司越做越大的时候，能帮助我们分担掉很多事情。

　　√ 一定要有一个非常精通业务的人，他对整个市场的敏感程度、价格的合理把控，以及产品设计的方向等都拥有丰富的经验。

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　　理想需要钱来丰满

　　很多人认为，长租公寓行业的门槛特别低。

　　但细想，建立在经营模式基础上的长租，其实是一个绝对重资产的行业。

　　一套房在进行财务推演时，1年就能收回成本，这只是一种理想状态。

　　实际上，钱会从各种方向来限制我们的行为。

　　做好用钱规划的几个方向：

　　① 拿房节奏

　　② 出房速度

　　③ 每月预算与销售额挂钩

　　④ 绩效考核与回款强关联

　　预算先做好，再与各项经营指标挂钩，在资金充足与不足时都能游刃有余，让企业越来越健康。

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　　谨用金融产品

　　不得不说，早两年的资本市场对我们长租公寓确实厚爱。

　　各种各样美轮美奂的金融产品，充斥着大街小巷。

　　据不完全观察，有了钱的公寓方大多出现以下症状：

　　症状1.有钱就飘了，每天都在想如何快速把钱烧掉;

　　症状2.不顾一切地扩张拿房，坏房源吞噬大量利润。

　　金融产品动辄年化13%的净利润回报，相当于长租行业50%~60%的收益没有了。

　　贸然使用金融产品，常会让公寓方为了活下去而火速陷入降租等的恶性循环中。

　　可当初我们做公寓，不就是为了赚钱嘛。

　　请谨慎使用金融产品，最好是在弄清自己的账目以后。

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　　做好踩盘工作

　　拿房前的踩盘工作至关重要，需综合考虑：

　　1. 小区位置;

　　2. 周边配套;

　　3. 主力户型是不是自己想要的;

　　4. 长期发展的可持续性。

　　通过观察阳台绿植、窗帘状态、把手是否落灰等情况，大致可以判断房屋是自住还是出租。

　　并且像自如、蛋壳等大公司一样，引入房屋评级制度。

　　把最好租的房子，控制在最好的位置，这样即使淡季也能满租。

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　　装好房子，拍好照

　　公寓分南北，装修侧重各不同。

　　南派主张把房子往好里装，北派则走快装快出的路线。

　　我们先来算笔简单的账。

　　假设拿房成本8000元，上浮50%，也就是4000元给到装修。分摊到5年1825天的合同期内，每天只要多花2.19元。

　　与此同时更加精品的装修，将会带来出租价格、竞争优势等多方面的快速提高。

　　80后只要一张床和衣柜就能住的要求，在90后看颜值的标准面前彻底失效。

　　精致的装修，配以专业摄影师输出的高清美图，定格房屋最美的样子。

　　在后续平台出房时，这些美图可被持续利用，不断地节约出房成本。

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　　价格设计要精巧

　　尽量减少出房成本

　　研究好平台规则，加以合理利用;

　　多引导现有租客，提高转介绍比例;

　　把控好合同到期时间，尽量在旺季招租。

　　一定要收服务费

　　租金就是纯租金，管理服务费要另外收。

　　水气电分开计费

　　千万不要一揽子全包，这样的糊涂账我们公寓方承担不起。

　　分户智能电表越早装越好。通过对电费的管理，可使公寓的利润率有显著提高。

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　　一定要用智能来省事儿

　　智能硬件+软件，是我们公寓做大变强的好帮手。

　　智能门锁，不仅免去了管理钥匙的麻烦，还能催租和保障住房安全。

　　智能水电表，远程抄表，自主线上充值与结算。更支持预付费功能，先付后用，让公寓的现金流更加良好。

　　智能软件系统，联动全屋智能设备，高效管控人与物，大大提高管理效率。

　　问与答

　　Q：火房的时间界定是多久?最需要关注的点是什么?

　　A：超过30天的一定是火房。最需要关注的点应该是按照房屋等级规定不同时长的空置期。

　　Q：如何提高员工的执行力?

　　A：首先作为老板或者管理者一定要以身作则，其次是奖惩分明的好制度。

　　Q：智慧化+服务，是未来公寓致富的走向吗?

　　A：当然是。智慧化可以降低管理成本和提高管理效率，同时让员工和租客在租赁场景中更加能体验到幸福感。

　　越往后发展，公寓更多的就是在拼精细化的服务，类似于酒店行业的逻辑。

　　Q：出房通过什么渠道获客?

　　A：就我目前的情况来看，贝壳获客占到一半以上，剩下的多来自于租客转介绍。

　　最近我们也在探索一种新思路，就是直接找到公司，从上至下的获客。

　　Q：最近乐乎貌似在成都拿了几个项目，你怎么看?

　　A：肯定是恭喜啊。

　　纵观乐乎模式，它拿项目的本质其实是轻资产的托管运营。这是一种经营输出，业主方只用拿出项目，乐乎提供管理、团队、系统等。

　　如果条件允许，我个人很建议大家做轻。