引言：

　　从上海发家，稳步发展20年的城开集团，凭借强大的资金实力与品牌口碑开始加速拓展商业版图。

　　房地产白银时代下，商业地产也迎来了最具挑战的黄金十年。

　　虽电商当道的互联网时代为商业地产带来了前所未有的冲击。

　　然而，也正因产业经济转型、住宅市场成本激增的新商业格局背景下，房企从“商”热情未减。

　　近日品牌国企上实城开提出将商业发展纳入集团未来发展的核心重点。
据了解，上实城开已对未来3-5年的商业地产版图给出了明确的发展目标与愿景。 在资产管理模式上，将从开发运营扩充至全流程操作，业务内容包含商业定位、工程开发、招商运营及资产管理。

　　在上海，上实城开已手握多个城市地标型的综合体，产品类型集中为办公、购物中心、酒店等。如与新鸿基合作的全国首屈一指的TODTOWN天荟项目，地上地下共计70万方的综合体;坐落徐汇滨江核心区域，50万方的滨江城开中心，还有联合南丰集团收购了上海市政府十大“重点工程”的上海世贸商城。目前，统一管理旗下商业资产，将在未来把体量最少翻一翻。

　　凭借国资背景、沪港两地资本融通以及大型项目的开发实力下，上实城开的商业发展之路可以说早已构建好根基。

　　行业波动，整合完善才能提速前进

　　在今年年初，上海实业城市开发集团有限公司董事局主席季岗就已提出预判，房地产企业发展需要转变思路，未来合作共赢必将成为常态。

　　一方面，一二线城市土拍市场的疯狂，极度刺激了上半年的住宅市场。上海各区地王连番上阵，都成为新房市场“房价再涨”的信号。然而，房企大肆进军一线城市将普遍面临新增土地资源趋紧，竞争激烈的共同难度。开发成本过高、单一性依托住宅开发显然已经不能成为房企规模化发展的出路。

　　另一方面，商业地产也迎来两极分化的状态。过度规模化开发的商业项目呈现疲软，而注重“小而美”、“消费定制”的商业项目表现抢眼。不可否认的是，粗放式商业时代已褪去，精细化的商业时代到来。关乎于如何加强商业运作，实现存量资产改造已经成为下一个商业地产发展的机会窗口。传统商业开发企业如万达、凯德等也相继提出“轻资产、重运营”等转型方式。

　　在市场化的上实城开看来这两年的市场波动，带给企业的是更多机遇。

　　在未来5年城开发展中，城开商业将承担多产品线 招商 、 运营管理、 资产证券化等重任

　　在9月6日，上实城开将召开“城开商业·绽放“品牌发布会，在发布会现场将对于未来5年商业规划进行详细阐述。

　　在此，笔者将透露发布会几大干货内容

　　关于战略看点

　　1.契合战略定位，从住宅转向城市配套，商业多产品线运作

　　将秉承企业发展定位，上实城开通过融资渠道，拓展出多样化的资本运作模式。并通过优化城市布局，提升企业绩效。在商业发展上，将加码优质商业资产的战略持有，以多元化的产品线发展与前瞻的眼光，让高度市场化的上实城开，快速实现城市核心运营商的企业愿景。目前，上实城开商业将在全国范围内统一整合包括综合体、精品mini mall、小时代、乐斯生活广场4大核心产品类型。

　　2.整合共赢，实现品牌联盟效益做大化

　　上实城开商业将携手众多优质品牌，结成战略联盟，通过合资、合作等方式，因地制宜的开发或复制服务于符合城市发展趋势、满足一站式消费需求的标杆性商业项目。

　　不仅如此，上实城开将借助资金优势、融资渠道，为潜力品牌提供多维度品牌孵化支持。尤其对具有良好财务模型、拥有稳定创新团队的商业品牌，提供孵化扩张的支持。这样的品牌联盟的模式也将反哺上实城开在商业差异化的竞争力，驱动个性特色项目的稳健快速发展。

　　更为重要的是，在发布会现场第一批合作品牌将集中亮相。

　　3.金融创新，存量改造 资产证券化

　　在传统的观念认为，商业地产投入大，占用资金时间长，如果一个企业同时运作多个大体量的商业地产，将会加大企业的负债率，降低资金的回笼周期。事实上，商业资产的布局及结构只要合理，加之未来运营良好，商业资产未来的长线回报是非常好的。

　　在这一点上，上实城开提出要在资产运作上下功夫。将商业资产证券化，在其项目价值最高点的时候套现，然后适时重新布局，现金流回流利润产生。要善于把资产与金融工具相结合，提高资产的变现能力。

　　关于标杆项目看点

　　徐汇滨江标杆商业-滨江城开中心未来定位规划首度公开

　　作为上实城开未来至关重要的商业综合项目，滨江城开中心将以文化主题消费定位亮相

　　据悉，滨江城开中心位于后世博最具潜力区域——徐汇滨江板块的核心商务地带，区位优势不可复制。据了解，滨江城开中心占地约7.7万平方米，东倚黄浦江龙腾大道，坐拥一线江景，毗邻徐家汇中心商圈、龙华旅游区。更与轨交11号线云锦路站无缝对接。项目将打造成一座总体量约50万平方米，涵盖办公、商业、文化、休闲等多产业集群的大型城市综合体，届时将成为徐汇滨江板块一座全新的城市地标。

　　无论从品牌也好，核心竞争力也好，政府互动也好，作为根植于上海的企业，上实城开具有自身的特色。

　　然而，在企业发展过程中，通过内容优势发挥出自身的作用，则更为关键。扎根上海，凭借对于资源区域的了解，实现产业经营与资本运作并举提速企业发展，这是上实城开在未来发展中的资本与自信。

　　在野蛮市场中回归理性，有谋有略的企业才能主导行业的未来。