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房地产开发项目的风险管理控制

2013-1-19 12:03| 发布者: admin| 查看: 963| 评论: 0

摘要: 1.什么是风险 风险是一种不确定的事件或条件,一旦发生,就会对项目目标产生积极或消极的影响。项目风险源于任何项目中都存在的不确定性。 房地产开发项目的风险,实际上是房地产开发企业实施项目开发过程中固有的风 ...

1.什么是风险

风险是一种不确定的事件或条件,一旦发生,就会对项目目标产生积极或消极的影响。项目风险源于任何项目中都存在的不确定性。 房地产开发项目的风险,实际上是房地产开发企业实施项目开发过程中固有的风险,即项目开发的实际结果与计划结果的变化程度,变化程度越大所谓的风险就越大。

2. 房地产开发项目风险的来源识别

在现在的经济大环境中,房地产项目开发风险主要源于房地产开发企业自身的管理水平不高、预测市场能力不强、组织协调能力和专业技术水平不高的失误、不科学决策形成的风险以及开发项目所有参与各方造成的风险,表现在以下几个方面:
1)项目的资金支付能力风险。由于企业对开发项目的自有资金、资金筹措和融资能力估计过高,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制由于突发性事件造成严重失控、意外因素过多等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险,这些属于可控制风险。
2)开发项目的质量风险。在设计阶段,由于设计人员的设计错误或开发企业向设计提出违反设计规范、标准,特别是强制性标准的要求,又通过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题。在施工阶段,开发企业管理人员、监理单位监理人员、施工单位管理人员等对设计知识认识有重大错误,擅自改变设计造成的质量风险;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理,对一些容易出现影响结构安全,特别是一些虽不影响结构安全,但对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”,因“质量”问题造成的纠纷冲突形成的风险,这些属于可控制风险。
3)项目的履约能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标代理、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦,这些属于可控制风险。

4)开发项目的 “创新”风险。由于当前的经济大环境,最合理使用项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求最大利润,获得既定利益是非常有必要的。

5)开发项目的市场定位风险。项目开发过程中最大的风险就是决策风险,市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位。一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或者是非常困难弥补的风险,属项目建设的决策性失误风险,按照风险影响范围划分属于总体风险,从某种程度上讲,其结果也是不可控制风险。

这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的,这种风险属于可控风险。
6)开发项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。这种风险是不可控风险,属于高风险。

3.房地产开发项目风险的综合控制措施
1)工程项目策划阶段

做好可行性研究,加强项目的前期论证。项目的前期论证是项目建设的基础,要加强项目的前期调研,运用现代工程学、经济学、管理科学理论,借助先进的科学手段、方法,掌握大量的信息资源,做出可靠的论证分析,为投资者减少风险,提高效益。投资估算的准确性是控制项目工程总造价的基础,是项目可行性研究的重要组成部分,误差太大会导致决策失误,给项目后几个阶段的造价控制与管理留下隐患。必须编制好投资估算,使其误差在可控范围内。

2)工程准备阶段

勘察设计阶段是工程项目造价控制和管理的关键。工程造价的控制必须突出重点,其关键在于设计阶段,设计过程中加强成本控制理念,以单位工程作为考核单元,做好节约投资的措施,力求将造价和工程数量控制在限额范围内。

重视方案设计,在设计方案选择的过程中进行技术经济分析比较,按照限额设计的要求将投资额控制在一定范围内。对采用的新技术、新设备、新工艺造成的投资增加进行分析研究,严防概算超估算、预算超概算。

设计过程中提高质量、强化设计深度,加强设计管理,严格控制设计变更次数。设计变更发生越早越好,对于重大的设计变更必须有多方人员参加技术经济论证,使工程造价得到有效控制。

强化设计概算的准确性及相关责任管理,对于超概算的原因进行分析论证,建立严格的责任追究制度。

3)工程项目实施阶段

做好招标投标管理及合同管理,建立良好的监督机制。工程招标的资料准备充分,规范招投标行为。积极推行工程量清单计价模式,工程量清单计价采用综合单价,实行“量价分离”的原则,即定额量、市场价、竞争费。公平竞争有利于控制工程建设总投资、降低工程造价。合同管理是项目实施阶段工程管理的核心。

在项目实施过程中根据项目的规模、复杂程度、风险等不同因素,严格规范合同中项目的目标和内容,项目的成本计算基础和付款方式,工期和进度要求,工程造价的计价方式,明确合同双方责任,确保合同的公正合理。

建立健全监督机制有利于项目的正常、顺利实施。在项目实施过程中工程监理起着至关重要的作用,监理根据合同内容行使职权,工程监理的中心任务是“三控二管一协调”。

重点对待工程有关变更签证管理。在项目实施过程中完全按照施工图纸施工几乎是不可能的,由于各种原因造成设计变更、施工方法及材料代换等,或增加施工内容,建立完善的变更签证程序,手续齐全,时限准确,尽可能减少人为的造价失控。

4)工程项目完工阶段

工程造价控制的重要环节是工程结算的审核。项目完成后业主或业主委托有资质的工程造价审计机构对项目的工程造价进行审计,审计单位要有思想素质高、业务能力强、懂施工、懂预算的审计人员,使审核后的工程结算真实、可靠。

3.房地产开发项目的风险管理

开发项目风险管理是通过风险管理规划、风险识别、风险分析、风险应对规划和风险监控,并在此基础上优化组合各种风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。

开发项目的不利风险管理通常有风险回避、风险转移、风险减轻、风险接受等。风险管理的主体是企业决策层,其核心是选择最佳风险技术管理的组合,目的是实现最大安全保障效能。

1)开发项目的风险回避是指改变开发项目的管理计划,以完全消除威胁,最极端的回避策略就是取消整个开发项目。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”,这样的项目宁可取消。建立或附设企业经常性信息收集和处理机构,研究国家和区域经济政策、行业政策,对本地区各个区(段)域的规划、土地、项目(包括在建和意向)、适宜项目情况,做及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。

经常性从容分析,比较临时“抱佛脚”分析的依据和理由会更丰富;合理安排资源,把“功夫”下在事前,在时间管理象限里,开展“重要而不紧急”的工作,肯定比做“重要又紧急”的工作会从容、更周密,提供的决策依据会更科学,规避决策依据错误造成风险的能力会更强。

2)开发项目的风险转移就是把开发项目的风险部分或全部消极影响连同应对责任转移给第三方,实质并非消除风险。加强项目的招标管理、合同管理,提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中,准确核定标的,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价、安全投标的条件,为项目合同管理营造工作质量环境;在合同契约签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同契约的履行过程中,合理应用《合同法》、《建筑法》和其他法规规定,利用风险管理技术、财务手段,将“承包商风险”、“业主风险”、“供应商风险”、“担保方风险”进行有效的控制。决不允许在过程中因出现“违规”或“违约”现象而导致“意外”风险失控。

3)风险减轻是指把不利风险事件的概率和影响降低到可接受的临界值范围内。提前采取行动来降低风险可能给开发项目所造成的影响,比风险发生后采取补救要有效的多。

合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合知识能力,提高风险的分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍,结合企业文化建设,结合企业制度,用支持、鼓励、监督、检查、改进等方法,把企业产品的研发作为“龙头”对待。

利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”“事中”的有效控制。在编制计划时,就对风险存在的种类、影响的范围、时间、效果进行识别、分析、评价,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施、办法;在实施过程中,就风险的客观性、不确定性、可变性、相对性、同利益的对称性影响,加强计划的监督,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,用实事求是的态度,科学地调整计划和应对措施,及时总结、关闭阶段性管理目标,是保证风险管理达到既定目标的有效途径。

4)风险接受是指开发项目几乎不可能消除全部威胁,因此就需要采取接受项目风险。建立应急储备,安排一定的资金和时间来接受风险。合理确定项目管理目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目风险目标,在项目开发过程中接受。

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